5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(z社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说hèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zh社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说ǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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