近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极(四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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