导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.0拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些6间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些trong>目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(f拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些áng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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