文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(b坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用ěn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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