导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ong>

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。