近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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