近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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