万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmalt="北(běi)京房圈大(dà)消(xiāo)息！顶级富豪(háo)，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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