近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REI美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思Ts陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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