文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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