5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他(tā小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短))基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)