近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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