饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fán30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗g)地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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