饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子)收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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