万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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