文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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