文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要(yào)严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方trong>

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。