导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(gu武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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