5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此中国哪里的莲子最好吃过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从中国哪里的莲子最好吃该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦(中国哪里的莲子最好吃qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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