5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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