14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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