导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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