近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比write的过去分词怎么用，write的过去分词英语，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(write的过去分词怎么用，write的过去分词英语xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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