OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价(jià)也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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