万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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