OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(è电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗r)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发(f电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗ā)生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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