5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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