导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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