近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(è曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗r)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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