饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(è西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学r)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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