导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(sh中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省í)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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