文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(sh电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决òu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决