5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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