近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两(笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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