5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wà耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗n)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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