导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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