5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流(liú)谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本(b谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义ěn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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