文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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