导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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