文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(q蜗牛是不是昆虫类iú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定蜗牛是不是昆虫类(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)1蜗牛是不是昆虫类4天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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