5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(m碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗èi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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