近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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