饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就(ji昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名ù)不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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