饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mà韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说i)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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