饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管比较长的古诗词，比较长的古诗10句的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范比较长的古诗词，比较长的古诗10句(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会比较长的古诗词，比较长的古诗10句有这样的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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