万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基马云的钱属于个人吗本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

马云的钱属于个人吗ckquote>

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权马云的钱属于个人吗，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

　　

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