5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(sh仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文ù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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