近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够(晋m是山西哪里的车gòu)帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募晋m是山西哪里的车(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的(d晋m是山西哪里的车e)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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