文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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