导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套<中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久/p>

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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